Průvodce koupí nemovitosti v Rakousku

Proces koupě nemovitosti v Rakousku je díky jasně daným pravidlům a notářskému systému velmi bezpečný. Přesto se od české praxe v několika bodech liší – zejména v roli notáře a způsobu převodu vlastnictví. Níže najdete přehled jednotlivých kroků od výběru nemovitosti až po zápis do katastru. Rellox se na nemovitosti v zahraničí specializuje a rakouské reality prodává již více než 20 let. Pokud se rozhodnete pro koupi, celým procesem vás bezpečně provedeme od začátku do konce, pomůžeme vám i s nastavením dalších služeb po dokončení koupě včetně doporučení daňového poradce apod.

Výběr nemovitosti a rezervace

Podívejte se na naši nabídku nemovitostí, ve které najdete především servisované investiční apartmány nebo chalety. Součástí této fáze by mělo být ověření statusu nemovitosti, který může ovlivňovat či omezovat způsob jejího užívání. Doporučujeme konzultaci a s výběrem vhodné nemovitosti vám rádi pomůžeme. S nemovitostí nebo místem výstavby se můžete seznámit osobně při prohlídce. Součástí této fáze je právní prověření dokumentace – vlastnického listu, stavebního povolení a užívacích omezení. Po výběru vhodné nemovitosti se obvykle uzavírá rezervační smlouva (Kaufanbot nebo Reservierungsvereinbarung). V této fázi byste se měli seznámit s celkovými náklady spojenými s koupí nemovitostí specificky pro vybranou jednotku. Vedle kupní ceny je potřeba počítat s dalšími náklady souvisejícími s koupí.

Příprava a podpis kupní smlouvy

Kupní smlouva (Kaufvertrag) bývá vypracována rakouským notářem nebo právníkem, který zastupuje obě strany jako neutrální zprostředkovatel. Smlouvy jsou v Rakousku připraveny vždy v němčině. Standardní součástí našich služeb je zajištění překladu. Kupní smlouva upravuje zejména kupní cenu a způsob její úhrady, podmínky převodu vlastnictví, termín předání nemovitosti, zajištění přes advokátní nebo notářskou úschovu.

Notářská/advokátní úschova a platba kupní ceny

Rakouský systém notářské resp. advokátní úschovy (Treuhandkonto) patří mezi nejbezpečnější v Evropě. Kupní cena je nejprve složena na zvláštní účet, který spravuje notář/advokát. Ten peníze uvolní prodávajícímu ve chvíli, kdy je zapsána tzv. poznámka pořadí pro zápis vlastnického práva (obdoba české plomby). Tento postup chrání obě strany – kupujícího i prodávajícího – a minimalizuje riziko podvodu.

Zápis vlastnictví do katastru

Po splnění všech podmínek podává notář návrh na vklad vlastnického práva do veřejného rejstříku – Grundbuchu. Celý proces obvykle trvá několik týdnů. Po jeho dokončení je kupující oficiálně zapsán jako vlastník a obdrží výpis z katastru (Grundbuchauszug). V Rakousku je katastr nemovitostí plně digitalizovaný a veřejně přístupný – přehled o vlastnictví a zástavách lze snadno ověřit online. Jedná se ale o placenou službu.

Předání nemovitosti a přepis energií

Po zápisu vlastnictví dochází k fyzickému předání nemovitosti. Součástí je převzetí klíčů, měření energií a přepis smluv na dodavatele. U novostaveb developer často zajišťuje i servisní správu nebo asistenci při uvedení do provozu.

Daňové a administrativní povinnosti

Při převodu nemovitosti v Rakousku je třeba uhradit několik povinných poplatků:

Daň z nabytí nemovitosti (Grunderwerbsteuer): 3,5 % z kupní ceny.
Poplatek za zápis do katastru: 1,1 % z kupní ceny.
Notářská odměna a právní služby cca 1,5–3 % dle rozsahu služeb.
DPH: 20 %. Možnost odpočtu DPH u investičních apartmánů.
Hotovostní náklady: cca 500 EUR.
Realitní provize: pokud nemovitost v Raskiusku kupujete s Relloxem, ve většině případů realitní provizi neplatíte, protože Rellox zastupuje přímo developera.